押金不退、房东提前收房，怎么办

租房纠纷标的不大，但双方都觉得自己有理。判断标准其实很清楚：合同怎么约定、法律怎么规定、证据能不能拿出来。

一、押金是什么

押金是担保，不是违约金。它的作用是保证租客履行合同：不欠租金、不欠水电、不损坏房屋。

租赁期满、没有违约、没有欠费，押金应当返还。合同里写“押金一律不退”的条款，不一定有效——这类条款排除了租客的主要权利，可能被认定为无效。

二、房东不退押金的常见理由

• 房屋损坏：要区分自然损耗和人为损坏。墙面正常发黄、家具正常老化，不算损坏；打孔、烧痕、宠物抓坏，算；
• 欠水电物业费：可以扣，但要出示缴费单据，不能凭一句话；
• 提前退租：属于违约，但只能按约定或实际损失扣，不能把押金全额没收。押金明显高于实际损失的，超出部分应当返还。

三、房东提前收房

先看合同有没有约定解除条件。没有约定、也没有法定理由就要求搬走，属于违约。

房子卖了怎么办？买卖不破租赁。房屋所有权变动，不影响租赁合同的效力，新房东要继续履行，直到租期届满。

违约怎么赔？可以要求继续履行，也可以要求赔偿损失：搬家费、重新租房的差价、装修残值、已经支付的中介费。合同约定的违约金明显高于实际损失的，可以请求法院调减。

四、租客想提前退租

先看合同的违约条款。常见做法有三种：

• 协商解除，双方签书面协议，写清押金怎么退、什么时候搬；
• 转租：需要房东同意，未经同意转租，房东可以解除合同；
• 直接走人：押金大概率被扣，房东还可能主张空置期损失。

违约金约定过高的，可以请求调减。司法实践中，超过实际损失百分之三十的部分，一般会被认为过高。

五、二房东跑路

这是最容易两头受气的情形。

• 转租经过原房东同意的：原房东不能直接赶人，租客可以继续住到租期届满；
• 转租未经同意的：原房东可以解除合同，租客要搬，但可以向二房东追偿已付租金和损失；
• 租客不知情、且二房东持有原房东授权材料的：可能构成表见代理，原房东要承担相应后果。

所以签合同前，最好看一眼房产证和房东身份证，确认签约人是不是产权人。是二房东的，要求出示原房东同意转租的书面材料。

六、证据怎么留

• 租赁合同、补充协议、押金收据；
• 租金和押金的转账记录，备注写清用途；
• 交房、退房时的交接单，水电燃气读数照片；
• 房屋现状的视频，入住和退房各拍一次；
• 维修单据、聊天记录、催告信息。

退房时最有用的动作是：当着房东的面拍视频，把每个房间、每件家具、水电表都拍进去，日期可见。这一步能省掉后面大部分争议。

七、起诉还是先谈

金额不大、事实清楚的，可以先发一份书面催告，写明金额、期限和后续措施。很多纠纷到这一步就解决了。

谈不成的，起诉即可。房屋租赁合同纠纷由房屋所在地法院管辖，属于专属管辖，不能约定到别处。标的额较小的可以适用小额诉讼程序，一审终审。

八、四个容易吃亏的条款

• “押金一律不退”：排除了租客主要权利，可能无效；
• “房东可随时收回房屋”：等于房东单方任意解除权，对租客极不利；
• “维修责任全部由租客承担”：房屋主体结构和自然损坏的维修义务在出租人；
• “提前退租需支付剩余全部租金”：属于违约金，明显过高可以请求调减。

九、给租客的建议

签合同前看三样：产权人身份、押金退还条件、违约条款。入住时拍一次视频，退房时再拍一次。

做到这四件事，绝大多数押金纠纷不会发生；发生了，也有得谈。