工程款优先受偿权，什么时候行使

干完活拿不到钱，承包人最该想到的不是起诉，而是优先受偿权。它能让工程款排在抵押权前面，直接拍卖工程受偿。

但这项权利有期限，而且不是“起诉就自动有”。很多承包人赢了官司，才发现优先权早就过期了。

一、它是什么

建设工程价款优先受偿权是法定优先权，不需要登记，也不需要约定。发包人未按约定支付价款，承包人催告后在合理期限内仍不支付的，可以协议折价，也可以请求法院拍卖工程，就价款优先受偿。

顺位上，它优先于抵押权和其他债权。但有一个例外：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的优先受偿权，不得对抗买受人。

二、谁享有

与发包人订立建设工程施工合同的承包人。

实际施工人一般不能直接主张，但可以通过代位权诉讼，代位行使承包人的权利。转包、违法分包合同无效，但工程质量合格的，可以参照合同约定折价补偿。

装饰装修工程的承包人也可以主张，但限于因装饰装修使建筑物增值的部分，且发包人应当是建筑物的所有权人。

三、哪些钱在范围内

范围是工程价款，包括工作人员报酬、材料款等实际支出费用。

不包括：逾期支付利息、违约金、损害赔偿金。

所以起诉时要分开写：工程款本金主张优先受偿，利息和违约金作为普通债权主张。写混了，法院可能整笔都不支持优先权。

四、十八个月，从哪天算

关键词是“应当给付之日”，不是“竣工之日”，也不是“起诉之日”。

这个日期怎么确定，看合同约定：

• 合同约定了付款时间的，按约定；
• 没约定或者约定不明的，按工程交付之日；
• 工程未交付、价款也未结算的，按起诉之日。

实务中最容易出错的是：工程早交付了，结算一直拖着，承包人以为“没结算就没起算”。但法院可能按交付之日或者合同约定的付款日起算，一算就超了十八个月。

五、怎么行使才算数

三种方式：

• 协议折价：与发包人协商，把工程折价抵偿工程款；
• 诉讼或仲裁：在请求支付工程款的同时，明确主张对该工程折价或者拍卖价款优先受偿；
• 执行程序：在执行中主张优先受偿，但前提是权利未过期、且已通过生效文书确认。

只起诉要钱、不写优先受偿，法院不会主动判。判决生效后再想补，往往已经晚了。

发函主张也算一种意思表示，但能否产生行使效力，实践中争议较大。稳妥做法是起诉时一并提出。

六、四种常见失权情形

超过十八个月。最常见，也最可惜。起算点算错，权利直接消灭。

诉讼请求没写。只主张工程款，没主张优先受偿，判决后再提，可能被认为未在期限内行使。

书面放弃。结算协议、承诺函里写“放弃优先受偿权”，一般有效，除非存在欺诈、胁迫或者损害建筑工人利益。

工程质量不合格。修复后仍不合格的，承包人请求支付工程款都难，更谈不上优先受偿。

七、和抵押、购房人的顺位

一般顺序是：消费者购房人（已付全部或大部分款项）→ 承包人工程款 → 抵押权 → 普通债权。

所以银行即使办了抵押，也可能排在承包人后面。这也是为什么很多项目融资时，银行会要求承包人出具放弃优先受偿权的承诺。

八、操作上的五个动作

• 工程交付、结算节点做好记录，明确“应当给付之日”；
• 到期不付，先发书面催告，保留送达证据；
• 起诉时把“确认优先受偿权”写进诉讼请求；
• 同步申请财产保全，查封涉案工程；
• 执行阶段主动向执行法院主张优先受偿，别等分配方案出来才提。

九、给承包人的提醒

优先受偿权不是“有工程就有”，它需要及时行使、明确主张、范围写对。

很多工程款纠纷，输的不是实体权利，而是期限。十八个月听着长，算上结算扯皮、催告、协商，很快就过去了。

工程款到期的第一天，就该把这张牌打出来。